こんにちは、Fラン卒メガバンク行員の攻め子です。
6月に入ってからいろいろなことに対してのモチベーションが下がってしまい、宅建の学習も遅れてしまいました。
今日、吉野塾の定期テストが送られてきて「これ以上止まってたら追い付けなくなる！ヤバい！」と思い、奮起した次第です。
今日も、吉野塾のテキストとして使われている宅建士出るとこ集中プログラムをまとめていきたいと思います。
宅地建物取引士・・・人！！
宅建試験合格→登録→取引士証交付
①宅建試験合格・・・有効期間なし
宅建試験は誰でも受験できるけど、不正受験で合格の取り消しがあると、最長3年間の受験が禁止されている。
②宅地建物取引士資格登録・・・有効期間なし
試験を受けた都道府県知事に対して行う。
・宅建試験に合格
・宅建業に関して2年以上の実務経験を有すること※特例で国土交通大臣の登録実務講習を修了することで2年会場の実務経験を満たしたことになる
・登録の欠格事由に該当しないこと
③宅地建物取引士証交付（有効期間5年）
交付の申請は、資格登録をした都道府県知事に対して行う。
取引士証の交付を受けるには、原則として都道府県知事の法定講習を受ける必要がある。
宅地建物取引士資格登録簿・変更の登録
| 資格登録簿 登載事項（一部抜粋） |
|---|
| ①氏名・住所・本籍 |
| ②宅建業者に勤務している場合、勤務先の商号（名称）・免許証番号 |
| ③指示処分・事務禁止処分の内容、年月日 |
| 届出事由 | 届出義務者 | 届出期限 |
|---|---|---|
| 死亡 | 相続人 | 死亡の事実を知った日から30日以内 |
| 心身の故障がある一定の者に該当★改正 | 本人・法定代理人・同居の親族 | それぞれの事由が生じた日から30日以内 |
| 破産※業者の時と比較！ | 本人 | |
| 一定の欠格事由に該当 |
登録の欠格事由
宅地建物取引士証
営業保証金
損害賠償金の原資をあらかじめ供託（法務局等にお金を預け入れる）する制度
①供託場所
主たる事務所（本店）の最寄りの供託所
②供託金額
主たる事務所の分は1000万円、支店は1か所につき500万円。
現金または有価証券もOK国債１００％、地方債９０％、政府保証債９０％、その他国土交通省例で定める有価証券は８０％
③営業開始までの流れ
２保証金供託
３供託した旨の届出（免許権者に対して）
４営業開始
営業保証金の取戻し
取り戻し公告する（6カ月を下らない一定期間以内に還付を申し出る旨）
１免許の有効期間満了
７保証協会の社員となった
保証協会・・・宅建業者の9割がこっちを使っている！
うさぎさんマークと鳩さんマークの２つ。
保証協会は基本的には営業保証金と同じ。
宅建業者は供託所とは直接的にやり取りはしない。
加入は任意であるが、どちらかしか加入できない！（重複加入不可）
保証協会は、新たにメンバーが加入または地位を失ったら直ちにその旨を免許権者に報告しなければならない。
弁済業務保証金分担金の納付
宅建業者→保証協会へ納付。有価証券はダメ。
主たる事務所・・・60万円
その他の事務所・・・1か所につき30万円
納付時期 保証協会に加入する場合は加入予定の日までに。
事務所を増設した場合は事務所を増設した日から2週間以内に
弁済業務保証金の供託
社員（宅建業者）から分担金の納付を受けた後保証協会がそのお金を供託所に供託。
供託額・・・納付を受けた分担金と同額（有価証券OK)
供託時期・・・分担金の納付を受けた日から1週間以内
供託場所・・・法務大臣および国土交通大臣の定める供託所（東京法務局）
弁済業務保証金の還付
１還付要件
営業保証金制度と同じで、宅建業者は除く！宅建業に関して取引をしたものが対象。社員が社員となる前に取引したものも含まれる。
２還付限度額
社員が社員でないとしたならば、そのものが供託すべき営業保証金の額に相当する額が限度額となる。（分担金150万なら2500万まで）
還付請求の手続
取引相手①認証を保証協会に申し出②認証貰う③供託所へ還付請求④還付
不足額の供託
還付があり、供託額が不足したら・・・保証協会は還付があった旨の通知書の送付を受けたヒアkら2週間以内に還付額と同額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
保証協会から供託所へ。
媒介契約・・・3大書面の1つ！！
一般媒介契約
他の宅建業者との浮気OK。浮気をした事実の明治義務がある明示型と非明示型がある。自己発見取引もOK。
専任媒介契約
専属専任媒介契約
媒介契約の有効期間
一般媒介は有効期間の規制なし。専任媒介契約、専属専任媒介契約は最長3か月。それ以上はダメ。
依頼者からの申し出による更新はOK。自動更新ダメ。
依頼者への業務処理状況の報告
専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上。これらに反する特約は無効。
建物の売買・交換の申し込みがあった時は遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならない。
指定流通機構への登録REINS
登録機関・登録事項
一般媒介契約の場合は指定流通機構への登録について規制はない。登録するか否かは任意。
専任媒介契約は媒介契約の締結日から7日以内（休業日除く）に専属専任媒介契約は5日以内（休業日除き）に一定時効を登録しないといけない。
・物件に係る都市計画法その他法令に基づき制限で必要なもの・専属専任媒介契約である場合にはその旨
登録後の手続き
指定流通機構に登録した宅建業者は、指定流通機構が発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さないといけない。
契約が成立したら、登録番号、取引価格、契約成立年月日を遅滞なく指定流通機構に通知しないといけない。
まとめ
| 有効期間 | 業務の処理状況の報告 | 指定流通機構への登録 | |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 規制なし | ||
| 専任媒介契約 | 最長3か月 | 2週間に1回以上 | 7日以内 |
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1回以上 | 5日以内 | |
媒介契約書
①媒介契約書の作成・記名押印・交付（契約を締結したときは遅滞なく媒介契約書を作成して記名押印をして依頼者に交付。）・・・宅建士じゃなくてOK
貸借の媒介は媒介契約書の作成不要。
②媒介契約書の記載事項
１宅地建物を特定するために必要な表示
２宅地建物を売買すべき価格またはその評価額（売主がいくらで売りたいかの希望価格）※宅建業者が価格について意見を述べるときはその根拠を明らかにしないといけない
３媒介契約の種類
４既存（中古）の建物であるときは、依頼者に対する建物現況調査（インスペクション）を実施するもののあっせんに関する事項
※宅建業者が受領できる報酬とは別に、あっせん料金を受領することはできない。
５媒介契約の有効期間
６報酬（仲介手数料）に関する事項
７指定流通機構への登録に関する事項
８依頼者に違反があった場合の措置
９標準媒介契約約款に基づくものか否かの別
代理契約
媒介契約のルールと同様。