Fラン卒メガバンク行員による宅建取得への道～宅建業法～35条重要事項説明書・37条書面・業務規則

こんにちは、Ｆラン卒メガバンク行員の攻め子です。

3大書面のうち完全なる暗記が必要となる項目、35条重説と37条書をやっていきたいと思います。

今日も、吉野塾のテキストを使ってまとめていきたいと思います。

35条重要事項説明書・・・買主・借主の立場になって必要か否かを常識的に考える

ＩＴ重説・・・今のところ貸借の代理・媒介のみ

①取引士・重説の説明を受けようとするものが図面等の書類および説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認できかつ双方が発する音声を十分に聞き取ることができ、やり取りできる。

②取引士により記名押印された重要事項説明書および添付書類をあらかじめ送付していること。

③説明を受けようとするものが書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあることを取引士が確認していること

④取引士が取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとするものが当該チリ比企師匠を画面上で視認できたことを確認していること。

 

35条書面の記載・説明時効＜宅地建物の状況に関する事項＞

①登記された権利の種類等

宅地・建物の上に存する登記された権利の種類（所有権・抵当権）・内容・登記名義人等

※抵当権等については、引き渡し時までに抹消されることが明らかなモノであっても説明を省略できない。

 

②法令上の制限・・・頻出！項目が多すぎるから全部は覚えなくていい。

都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項の概要

※建物の貸借では都市計画法・建築基準法に関する事項を説明する必要はない。

建物貸借で重説が必要なもの

 

③特別法等

・造成宅地防災区域

宅地建物が宅地造成等規制法により指定された造成宅地防災区域内にあるときはその旨

・土砂災害警戒区域

宅地・建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律により指定された土砂災害警戒区域内にある時はその旨

・津波災害警戒区域

宅地建物が津波防災地域づくりに関する法律により指定された津波災害警戒区域内にある時はその旨

 

・石綿（アスベスト）の使用の有無の調査結果

建物について石綿使用の有無の調査の結果が記録されているときはその内容。※宅建業者が調査をする義務はない

 

・耐震診断

耐震診断を受けたものであるときはその内容※昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く

 

・住宅性能評価

住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨※新築住宅が対象。貸借では説明する必要はない。

 

④私道負担

私道負担に関する事項。※私道負担がない場合でも「負担がない」旨の説明が必要。建物貸借では不要。

 

⑤生活施設の整備状況

飲用水・電気・ガスの供給、排水のための施設の整備の状況

 

⑥未完成物件

工事完了前の者であるときはその完了における形状・構造に関する事項※・図面交付して説明いしないといけない

 

⑦既存建物の状況調査（インスペクション）中古住宅が対象

・建物状況調査（実施後1年経過していないもの似限る）を実施しているかどうか、その結果の概要

・設計書、点検記録その他の建物の建築の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況（あるかないか）

→貸借では保存状況の説明不要。

 

区分所有建物の追加事項

規約に関しては案の段階であるときでも、その案を説明する必要がある。

貸借は①、②のみ

①専有部分の用途・利用制限に関する規約

専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときはその内容※ペット禁止、楽器演奏禁止、事務所使用禁止など

 

②管理委託を受けている者の氏名・住所

管理委託をされているときは、その委託を受けている者の氏名及び住所※業務内容の説明は不要

 

③敷地に関する権利の種類・内容（敷地利用権）

一等の建物の敷地に関する権利の種類（所有権・地上権・賃借権）および内容（対象面積・存続期間等）

 

④共用部分に関する規約

共用部分（エレベーター・集会等）に関する規約の定めがあるときは、その内容

 

⑤建物・敷地の専用使用権に関する規約

一棟の建物または敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときはその内容

※マンションの敷地内にある駐車場についての専用使用権がある場合、その駐車場の使用量等について、説明が必要となる。

使用している者の氏名・住所尾の説明は不要。

 

⑥修繕積立金に関する規約

一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積み立てを行う旨の規約等の定めがあるときはその内容

毎月の負担額や、滞納があるときの滞納額および既に積み立てられている額

 

⑦維持修繕の実施状況

一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容（過去の修繕記録等）

 

⑧管理費用

建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額（月々負担する管理費等）

 

⑨維持修繕のための費用・通常の管理費用等の減免に関する規約

一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定めがあるときはその内容

※マンションが売れ残った場合、宅建業者はマンションの修繕積立金については負担しないという規約など

 

35条書面の記載・説明事項≪取引条件に関する事項≫

①代金・交換砂金・借賃以外に授受される金銭

代金、交換砂金および借賃以外に授受される金銭の額および当該金銭の授受の目的

 

②契約の解除

契約の解除に関する事項（手付による解除の方法・期間など）

 

③損害賠償額の予定等

損害賠償額の予定または違約金に関する事項

 

④手付金等の保全措置の概要

手付金等を受領しようとする場合における、手付金等の保全措置の概要（保証委託・補償保険契約・指定保管期間の別や、保全措置の実施期間の名称）

 

⑤支払金・預り金の保全措置の概要

支払金または預り金を受領しようとする場合において、保全措置を講ずるかどうか、およびその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

支払金・預り金とは、代金、交換砂金、権利金等の名称を問わず、宅建業者が取引に関し受領する金銭のことをいう。なお、受領額が50万円未満のもの・保全措置が講じられている手付金等・登記後に受領するもの・報酬は支払金・預り金に該当しない。

 

⑥金銭貸借のあっせん内容・不成立時の措置（金融機関との契約）

代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容および当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

※金融機関・融資額・利率等の融資条件や、融資承認が得られなかった時の契約解除について等

 

⑦担保責任の履行に関する措置の概要★改正点契約不適合責任

当該宅地・建物が種類・品質に関して契約の内容に適しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し補償保険契約の締結その他の措置で一定の者を講ずるかどうか、およびその措置を講ずる場合における措置の概要

※例えば、担保責任に関する保険契約等の契約を締結するかどうかや、締結する場合におけるその概要（保険金額や保険っ関東）

 

35条書面の記載・説明事項≪貸借の場合の追加事項≫

①台所・浴室等の設備

台所、浴室、便所その他の建物の設備の整備の状況

 

②契約期間・更新

契約期間および更新に関する事項

 

③定期借地権・定期建物賃貸借

借地借家法に規定する定期借地権の適用を受けるものを設定しようとするときや、定期建物賃貸借の適用を受けようとするときは、その旨

 

④終身建物賃貸借

高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定する終身建物賃貸借の適用を受けるものをしようとするときはその旨

 

⑤用途・その他の利用制限（区分所有建物を除く）＝戸建て

宅地・建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項

※ペット禁止・楽器演奏禁止・事務所使用禁止など

 

⑥敷金等の生産

敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において清算することとされている金銭の清算に関する事項

 

⑦管理委託を受けている者の氏名・住所（区分所有建物を除く）

宅地・建物の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名および住所（管理会社等が法人の場合、商号または名称、主たる事務所の所在地）

37条契約書等・・・お互いが合意して決めたもの。全部覚える！！

37条書面の記載事項

供託所等に関する説明

宅建業者は、宅地・建物の売買契約等が成立するまでの間に、相手方（宅建業者を除く）に対して、供託所等に関する説明をしなければならない。

取引士が説明する必要はなく、口頭の説明でも足りる。

宅建業者が保証協会の社員でない場合（営業保証金を供託）・・・営業保証金を供託した供託所・その所在地

宅建業者が保証協会の社員である場合・・・１保証協会の社員である旨、２当該保証協会の名称・住所・事務所の所在地、３当該保証協会が弁済業務保証金を供託している供託所・その所在地

3大書面まとめ

業務規則・案内所等

①広告および契約締結時期の制限

未完成物件を取り扱うには許可・確認を取ってから！！！

公示の完了前においてはその工事に関して必要とされる開発許可や建築確認等を受けた後でなければ、広告や契約の締結をすることができない。

②広告禁止

①業務停止処分中の広告の禁止

宅建業者は、業務停止期間中は、業務に関する広告をしてはいけない。

 

②誇大広告等の禁止

おとり広告はアウト。

 

③不当な履行遅延の禁止

・宅地・建物の登記

・宅地・建物の引き渡し

・宅地・建物の取引に係る対価の支払い

 

④守秘義務

正当な事由がある場合を除き、業務上取り扱った秘密を他に漏らしてはいけない。

正当な事由とは、裁判の証人になる場合、取引相手に真実を告げなえればならない場合、依頼者の承諾があった場合の事。

 

⑤断定的判断・威迫行為等の禁止

・将来の利益・環境・利便に関する断定的判断

・宅建業に係る契約を締結させ、または宅建業に係る契約の申し込みの撤回・解除を妨げるため、威迫する行為

・宅建業者の相手方等が契約の申し込もみの撤回を行うに際し、すでに受領した預り金を返還することを拒むこと

・宅建業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、または妨げること

 

⑥手付に絵ついて貸し付けをの他信用の供与の禁止

宅建業者が手付金をかいｓ付けたり、分割払いや後払いを容認することは禁止。

 

⑦宅地建物取引士の設置

・設置義務

宅建業者は事務所・案内所（申し込み・契約を行う）に法定数の成年者である専任の取引士を置かないといけない。

事務所・・・5人に1人以上。

案内所・・・1人以上。

 

・成年者

原則として20歳以上。婚姻したものや法人の役員であればＯＫ

 

・専任の取引士の不足

法定数に不足する場合は、2週間以内に法定数になるように補充。

 

⑧帳簿の備付け

事務所ごとに業務に関する帳簿を備える。

保存期間・・・閉鎖後5年間。宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間。

 

⑨従業者名簿の備付け

事務所ごとに名簿を備える。

保存期間・・・最終の記載をした日から10年間。

閲覧・・・取引の関係者から請求があった時は従業者名簿を閲覧させなければいけない。

 

⑩従業者証明書

宅建業者は、従業者（会社代表者・非常勤役員・補助的な事務に従事するもの・一時的に事務を補助する者等）に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならない。

従業者は、取引の関係者の請求があった時は、従業者証明書を提示しなければならない。

 

⑪申し込み・契約を行う案内所等の届出

業務を開始する日の10日前までに、免許権者・当該案内所等の所在地を管轄する都道府県知事に届け出る。

 

⑫標識の提示義務

※媒介・代理を依頼された宅建業者が案内所を設ける場合、その依頼された宅建業者が当該案内所に標識を提示する。

依頼した宅建業者（売主）の物件が所在する場所（現地）には、売主である宅建業者が標識を提示する。

現地も案内所として標識の提示義務がある。

 

専任の取引士を設置すべき場所については、その取引士の氏名

売主である宅建業者の商号・名称・免許証番号（媒介・代理を依頼された宅建業者が案内所を設ける場合）

 

⑬取引様態の明治義務

宅建業者は広告をするとき・注文を受けた時には、取引様態の別を明らかにしないといけない。

（売主なのか、媒介業者なのか、代理業者なのか）

※注文業者が宅建業者であっても、取引態様の明示を省略することはできない。