こんにちは、Fラン卒メガバンク行員の攻め子です。
今日も吉野塾のテキストを使って学習していきます。
今日は宅建業法の3大書面の次に頻出事項の8種制限についてまとめていきます。
次回で業法は終わりです。
8種制限
8種制限の適用となるケース
買主：一般消費者
だから、業者同士、貸借、売主が業者以外のケースは8種制限の対象外。
民法が適用。
担保責任の特約の制限：民法との比較
民法：①種類・品質・数量に関して不適合②権利に関して不適合
→追完請求、代金減額請求、侵害賠償請求・解除を買主は選べた。
種類品質は知った時から1年以内に売主に通知。
数量、権利は知った時から5年間、権利行使をすることができるときから10年間
宅建業法：種類・品質についての担保責任特約は、民法よりも買主に不利なものはダメ。
例外）引き渡しの日から2年以上とする特約は有効。
他人物売買等の制限：民法では有効だけれども・・・
原則）他人が所有する当の自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約・売買予約契約をしてはいけない。
例外）取得契約をしている場合は他人物売買OK。（物件の引き渡し、移転登記、代金支払いが未済でもOK)
※停止条件が付いている場合はNG
損害賠償額の予定・違約金の制限
損害賠償額をあらかじめ決めておくことができる。
損害賠償額の予定とは別に違約金を定めることもOK。
民法では・・・実際の損害額が予定額と異なっていても請求できない。
業法・・・額についての制限がある。
代金の額の20％を超えてはいけない。超えた部分は無効。
損害賠償額の予定や違約金を定めなかった場合は実損額を請求できる。
| ①損害賠償額の予定 ②違約金 | 民法 | 宅建業法 |
|---|---|---|
| 定めあり | ①②の合算OK ※額の制限なし | ①②の合算OK ※売買代金の20％まで |
| 定めなし | 実損額 | 実損額 |
クーリングオフ：まずは場所、次に場面で判断する。
②宅地建物の分譲を行う案内所（モデルルーム等）
③相手方が申し出た場合の相手方の自宅または勤務先（呼び出しておいて申し込みしたやつ）
冷静な判断ができる場所での契約は、クーリングオフできない！
※テント張りの案内所のような、土地に定着していない場所ではクーリングオフ対象。
申した場所と、契約締結場所が異なる場合は、申し込み場所で判断。
②相手方が宅地・建物の引き渡しを受け、かつその代金の全部を支払った時。
クーリングオフの方法・効果：書面を発した時に効力生じる（届いてなくてOK)。クーリングオフを受けた業者は損害賠償や違約金の請求できない。すべてを返還する。
相手方にとって不利となる特約は全て無効。
割賦販売契約の解除等の制限
割賦販売の契約について、割賦金の支払い義務が履行されないとき、30日以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告してその期間内に履行されないときは契約解除できる。
所有権留保の禁止
割賦販売でなかなか売買金額に到達するまでに時間がかかる場合、売主が引き渡しや、所有権移転登記をしてくれないと困るというやつ。
代金の30％を超える額の金銭の支払いを受けるまでは所有権を留保することができる。（業者は登記義務を履行しなくていい）
手付の額の制限等
民法：手付金は解約手付。買主は手付放棄、売主は手付金倍返しで契約の解除できる。
相手方が契約の履行に着手するまで。損害賠償はできない。
業法：手付がいかなる種類のものであっても、解約手付の性質が与えられる。方法・期間・効果は民法と同様。
額については、代金の２０％を超える額の手付を受領することはできない。
手付金等の保全措置：めちゃめちゃ大事
売主である宅建業者が不動産の引渡し前に破綻してしまったら買主困るから作られたやつ。
保全措置を講ずることで万が一のことがあっても買主が支払った代金は戻ってくる。
手付金等・・・8種制限が適用される場面で宅建業者は原則として保全措置を講じなければ買主から手付金等を受領することでができない。
手付金等とは、保全措置が必要となるお金。契約締結日以降、物件の引渡し前までに支払われる金銭すべて。
※引き渡しと同時に支払うものは、買主にとってリスクがないから手付金じゃない＝保全措置いらない。
保全措置の種類
②補償保険契約によるもの（保険会社等がバックアップ）
③指定保管機関によるもの（保証会社等がバックアップ）
未完成物件（工事完了前）の売買では①か②しか利用できない。完成物件の売買は③も利用できる。
保全措置が不要となる例外
①宅建業者が受領する手付金等の額が一定額以下の場合
完成物件・・・代金額の10％以下かつ1000万円以下
②買主が所有権の登記