国税
譲渡所得税・住宅ローン控除
不動産を売却して得た利益に対しては、税金がかかる。
収入ー取得費・費用＝課税譲渡所得金額×税率＝税額
●短期譲渡所得と長期譲渡所得
短期譲渡所得・・・所有期間５年以内
長期譲渡所得・・・所有期間５年超
●居住用財産
・現に居住しているもの
・居住しなくなった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡したもの（３年以内に住んでいたもの）
●買い替え特例
マイホームを売ってマイホームを購入した場合。
３０００万で売って４０００万で購入したら１０００万の譲渡損という扱いで、課税が繰り延べられる。
主な適用要件以下をすべて満たさないといけない。
| 譲渡資産 | 買い替え資産 |
|---|---|
| ①居住用財産 | ①家屋の床面積５０㎡以上 |
| ②所有期間１０年超（登記をした時からカウント） | ②土地の面積５００㎡以下 |
| ③居住期間１０年超（住民票置いた時からカウント） | ③譲渡資産を譲渡した年の前年１月１日から譲渡した年の翌年１２月３１日までに取得 |
| ④配偶者等の親族への譲渡でない | |
| ⑤譲渡の対価が１億円以下 |
・居住用財産であること
・居住用財産
・所有期間５年超
・昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有は対象外）
贈与税・登録免許税・・・今年贈与税狙われる説？
●贈与税
①直系尊属から住宅取得等資金の贈与をうけた場合の非課税制度
直系尊属から（年齢不問）贈与をうけたら一定額が非課税になる。１０００万円。
・受贈者は合計所得金額２０００万以下・住宅取得のための資金であること・床面積５０㎡以上２４０㎡以下で、床面積の1/2以上が居住用・中古住宅の場合は築２０年以内
②相続時精算課税制度住宅ver.
住宅取得のための資金を親・祖父母（年齢不問）からの贈与により受けた場合一般の相続時精算課税制度は６０歳以上だけど、住宅の場合は年齢関係ない。
父母、祖父母双方からの贈与OK（２５００万ずつ）
適用要件
・住宅取得等のための資金であること・床面積５０㎡以上で1/2以上が居住用であること・中古住宅の場合は築２０年以内
非課税制度と療法併用することもOK
●登録免許税・・・不動産登記を受けるときに収める税金。
・２人以上いる場合は連帯して納付する義務がある。（実務では買主が払っている）
・納税方法・・・現金納付が原則であるが、税額が３万円以下の場合は収入印紙による印紙納付もOK
・課税標準・・・不動産の価格＝固定資産税台帳の登録価格
※１０００円未満の場合は１０００円として計算。
※①国・地方公共団体が買主の場合②表示に関する登記の場合は非課税。
住宅用家屋の軽減税率
※あくまでも、住宅用家屋が対象であり、土地は対象外。
適用要件
・床面積５０㎡以上
・新築または取得後１年以内に登記
・中古住宅は築２０以内
| 登記の目的 | 課税標準 | 一般税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 所有権保存 | 不動産の価格 | 4/1000 | 1.5/1000 |
| 所有権移転 | 不動産の価格 | 20/1000 | 3/1000 |
| 抵当権設定 | 債券金額 | 4/1000 | 1/1000 |
※所有権移転登記は、売買または競落により取得したものが対象。贈与は対象外。
印紙税
課税文書を作成した場合にm」竿の作成者に対して課せられる税金。
２人以上で作成したら、連帯して納付する義務がある。
※国・と同副件・市町村が作成する文書は非課税。
●納付方法
収入印紙を貼り付けて消印をする。消印は、課税文書の作成者・代理人や従業者などもOK
●過怠税・・・印紙税を納付しなかった場合
納付しなかった印紙税額とその２倍の金額の合計額（実質３倍）
自己申告をしたら、印紙税とその１割（実質１．１倍）
消印忘れ・・・消印していない印紙税額と同額の金額
●課税文書・・・契約書、受取書（領収書）
※消費税額等が明らかである場合は消費税額等は記載金額に含めない。
※代金増額する変更契約書の場合は増額部分を記載金額とする。減額の場合は記載金額のないものとして２００円の課税。・交換契約書・・・記載金額は、金額が高い方。
※交換差金のみが記載されている場合は、交換差金が記載金額。
・地上権・土地賃借権の設定契約書・・・記載金額は後日記載されない権利金等の額（礼金など）
※敷金等後日返還が予定されている者や、賃料は記載金額に含まない。
・贈与契約書・・・記載金額がないものとして２００円の課税。
・土地の譲渡契約と建築請負契約が１通の契約書に併記されているもの・・・どっちか高い方
・受取書（領収書）・・・記載金額が５万円未満または営業に関しない受取書は課税されない。
・仮契約書等
仮契約でも課税対象。正本・副本のように２通以上の文書が作成された場合でも、契約を証するものであればすべて課税対象。
不動産仲介会社が保存する契約書も課税対象。
・非課税文書
建物賃貸借契約書・抵当権設定契約書・委任状
※土地賃貸借（借地権）は課税。
地方税
不動産取得税・・・不動産を取得した場合に課税。
課税主体・・・都道府県
徴収方法・・・普通徴収
②増築や改築のケースも含む③相続法人合併は対象外
④家屋の新築後６カ月しても最初の使用または譲渡が行われない場合は６カ月経過後家屋の所有者が納税者。
※宅建業者の場合は１年に延長される
●課税標準・・・固定資産税課税台帳の登録価格
①免税点・・・課税標準が土地は１０万未満、家屋は２３万未満、建築以外（売買）は１２万未満
②住宅取得の特例
新築住宅の取得・・・課税標準から１２００万円控除。
既存住宅の取得・・・課税標準から一定額を控除
※床面積５０㎡以上２４０㎡以下
※新築住宅の場合は個人・法人ともに適用（既存は個人のみ）
③宅地取得の特例
宅地の取得・・・課税標準が1/2
●税率
４％。住宅や土地を取得した場合は３％
固定資産税
課税主体・・・市町村
徴収方法・・・普通徴収
②質権または１００年より永い存続期間の地上権が設定されている場合は質権者または地上権者が納税義務者③所有者が災害等により行方不明の場合は使用者が納税義務者
●課税標準・・・固定資産課税台帳の登録価格
①免税点・・・課税標準の合計が土地は３０万円未満、家屋は２０万円未満
※免税点は所有者ごとに判断
②住宅用地の特例
小規模住宅用地（２００㎡以下の部分）・・・課税標準が1/6
その他の住宅用地（２００㎡超の部分）・・・課税標準が1/3
●税率・・・１．４％
●新築住宅の税額の特例・・・新築の翌年から３年度間（3階以上の中高層耐火建築物は5年度間）税額が1/2
●固定資産課税台帳
①閲覧・・・固定資産税の納税義務者（相続人含む）・借家人・借地人等＝自分の不動産しか駄目よ
②不服申し立て・・・登録価格に不服があるときは固定資産評価審査委員会に審査の申し出をすることができる。
③固定資産課税台帳価格の見直し・・・3年に1度
④固定資産評価基準・・・総務大臣
●土地価格等縦覧帳簿・家屋価格等縦覧帳簿
毎年4/1から一定の日までも間縦覧帳簿を閲覧することができる。
※ほかの人の不動産情報を見れる。
価格評定
一般的要因・・・自然災害が多いエリアか否か、治安がいいエリアか否か
地域要員・・・宅地エリアか否か、農地エリアか否か
個別的要因・・・敷地なのか、戸建てなのか、マンションなのか
不動産の鑑定評価
・限定価格・・・市場性を有する不動さんについて市場価値と乖離することにより市場が相対的に限定される場合の価格。（お隣さんが隣地をほしがるやつ）
・特定価格・・・市場性を有する不動さんについて投資家に価値を示すために求める価格。正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合
・特殊価格・・・市場性を有しない不動産についての価格。重要文化財の価格など。
●鑑定評価の手法・・・3つの鑑定評価の手法をできるだけ参酌するよう努める必要がある
①原価法・・・もう一度同じ不動産を手に入れようとした場合はいくら必要か
再調達価格ー減価修正＝積算価格
※再調達価格＝不動産を再調達することを想定した場合に必要な原価の総額
※減価修正＝耐用年数に基づく方法（築年数）と観察原価法（見た目）の併用。
※土地の実の場合でも、再調達原価を求めることができるなら原価法を適用
②取引事例比較法・・・状況が似ている不動産のサンプル資料を集めてその資料をベースに評価する方式
※近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産から選択
※事情補正・・・売り急ぎ、買い進みなどの特殊な事情が存在している場合適切な補正する
※投機的取引には適用しない
③収益還元法・・・たいしょうふどうさんが将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めるもの
※市場性を有しない不動産意外の者には基本的にすべて適用すべきとされている
価格評定 地価公示法・・・去年出たからでないかも？
●標準地・・・土地鑑定委員会が工事区域内で選定。工事区域は国土交通大臣が定める。
都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるとして国土交通省例で定める地域
選定の基準は、自然的および社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一段の土地において選定
●不動産鑑定士の鑑定・・・不動産鑑定士は総合的に勘案して標準値を鑑定する。
●鑑定結果の審査・判定・・・土地鑑定委員会は正常な価格を判定。＝更地価格
●地価公示・・・土地鑑定委員会は一定事項を官報で公示。
●図書の送付・閲覧・・・土地鑑定委員会は地下に関する図書を送付。その後市町村長は図書を一般の閲覧に供する。
●公示価格・・・あくまで努力義務で、マストではない。
※公示価格を基準としなければならないもの
①不動産鑑定士の鑑定評価
②土地収用法に基づく取得価格の算定