こんにちは、Fラン卒メガバンク行員の攻め子です。
2021年6月5日の実技試験の内容について振り返ろうと思います。
会場は品川でした。自宅から1時間位なのですが、私と同時に学科試験を受けた方たちが前泊をして面接に臨んだとの話を聞き、私も品川のホテルに前泊して気分を盛り上げました。
前日に以前一緒に面接の練習にお付き合いいただいた方に最後の練習をさせていただきました。
そして当日。
私はグループの一番前だったので、1番目に呼ばれました。
今回もPART2からはじまりました。
問題文はこんな感じで、割と定番問題。
15分の間にメモ余白部分に設問に対する思いつく限りの回答を書き込みます。
面接では頭が働かなくなってしまうので、この時間内にできる限りの情報を書き込むことをお勧めします。
時計は必須です！！！
PART2の面接
失礼します。
攻め子と申します。よろしくお願いいたします。
アルコール消毒をして、面接開始。
質問は、設例通りに勧められます。
穏やかなおじいさん面接官でした。
面接官
まず、Aさんに対して最適なアドバイスをするためには示された情報のほかにどのような情報が必要ですか？
①Aさんから聞いて直接確認する情報は？
攻め子
X社から買い取ってもらう際に必要な経費となる、取得費について確認します。取得日など分かる資料があるかどうかも確認します。
Bさんとの関係性について確認します。今後交渉が可能なのかどうか。
面接官
②FPであるあなたが調べて確認すること
攻め子
現地確認をして、土地が広いので埋葬物など調べます。
相続による取得とのことで、権利関係を確認します
面接官
X社については調べないのですか？
攻め子
あ、調べます。
面接官
どうやって？
攻め子
登記情報を確認し、インターネットで評判を調べます
→地元の他の不動産会社にX社について聞くといえばよかった・・・・・
面接官
X社が乙土地も買い取りたい理由ってなに？
攻め子
乙土地と合わせて開発できれば、指定容積率を使用することができるからです。
今だと容積率っていくつになるの？
攻め子
1500×０．６です。これに、15メートルの緩和が使えます
→前面道路が４Mだから１５Mの緩和は使えない。減点！！てか、容積率計算させるのかよ！！！
面接官
Bさんが乙土地を売らないといった場合、どのような提案が考えられますか？
攻め子
・Bさんも協働で等価交換事業に参加できないか
・Bさん宅の南側の土地を一部譲ってもらえないか交渉します。
面接官
Aさんが等価交換方式を選択した場合のめりっとについて
攻め子
自己資金の持ち出しが要りません。
あと、立体買い替え特例が使えると思うので、譲渡益が繰り延べとなります。
面接官
じゃあ、デメリットは？
攻め子
土地を一部失います。
面接官
他には？
攻め子
え？・・・・・
相続による取得だから・・・
面接官
それはメリットだよね。ほかにデメリットは？
攻め子
すみません、持ち帰らせていただきます。
→取得費が安いから税金が高いって答えればよかったのかもしれません。
面接官
繰り延べっていったけど、繰り延べは免除とは違うの？
攻め子
立体買い替え特例を使うと、建物取得時の税金は繰り延べられますが、売却時には繰り延べられた分の税金も支払う必要があります
面接官
本事案に関与する専門職業科は？
攻め子
宅地建物取引業者、税理士、弁護士、不動産鑑定士です
以上でした。
PART1の面接
PART1の問題はコレ。PART1
個人事業主キター！！
しかもなんだこれ、遺産分割中に死亡しただって？？しかもなに、配偶者養子にした？？？
15分間の準備時間に答えがまとまりませんでした。
やはり、私にとっては相続が・・・
それでも面接は始まります。
攻め子
失礼します。
攻め子と申します。本日はよろしくお願いいたします。
アルコール消毒をして面接開始。
今回は厳しい顔の色黒のミホークみたいな鋭い目の審査員でした。
面接官
では、設例の顧客の相談内容および問題点として、どのようなことが考えられますか
攻め子
母親Dさんと、妻Bさんの相続手続きAさんの所得税対策、相続対策、賃貸アパートの建て替えについてです。
面接官
では、母Dさんと妻Bさんの相続手続きはどのようにしますか
攻め子
まずは、母親の相続から行い、妻Dさんの相続手続きも順番に行います。娘が代襲相続をします。
今思えば、アウトですね。一度にできるそうです。数次相続っていうらしいです。
数次相続って検索すると結構出てきました。面接の帰りに初めてその言葉を知りました。
面接官
相続手続きをするにはどんな事が必要ですか
攻め子
まずは死亡届をだし、相続人を確定させ、遺産分割協議を行います。
面接官
法定相続情報証明制度とはどんなものですか
攻め子
法務局のHPからエクセルで出力できるもので、相続人関係が明らかになるものです。一般的には相続手続きには原戸籍が必要ですが、法定相続情報一覧があれば戸籍に代わって使用することができます。
面接官
これらの相談内容および問題点を解決するために、どのような提案・方策が考えられますか
攻め子
相続人が子一人であることから、今後の相続税負担が課題と考えられます。そのため、長女Cへの贈与、不動産賃貸業の法人化を行い、孫Eにも所得の移転をはかります。
孫を養子にするっていえばよかった・・・
面接官
法人化すると家賃はどうなりますか
攻め子
家賃がどうなるとは・・？すみません、もう一度お願いします。
面接官
法人がAさんに家賃を払うんですよね、それって安かったり、タダにしていいとかあるんですか？
攻め子
あ、通常の地代です。
面接官
小規模宅地は使いますか
攻め子
賃貸マンションに対して、貸付事業用宅地の評価減を使います
面接官
賃貸アパートだと、空室率が高いからってことですかね
攻め子
（はて、空室率・・・？）
空室率が高いと小規模宅地利用について制限があるかどうかは、、、確認しますので、後日回答させてください。
空室率と小規模宅地の関係なんて、知らないぞ！！！
面接官
FPと職業倫理について教えてください
攻め子
顧客利益の優先、顧客説明義務、守秘義務、コンプライアンスの遵守、インフォームドコンセント、能力啓発です
面接官
お疲れ様でした。
結果
無事に合格しました！！！
間違ったことも結構言ってしまったと実感しましたが、勉強した感が出たのかもしれないなと思います。
パート２については、答えを導こうとしてくれた感があって、パート１については私が質問の意図を理解してないときは別の言い回しをしてくれたけど導いてはくれませんでした。
FP1級実技試験に2回落ちて3回目で合格しました。
