こんにちは、Fラン卒メガバンク行員攻め子です。
アイコンを作りました。
実物よりパッチリお目目にしてもらえてかわいい感じです笑
10月試験は実施して欲しいな。
こんなに頑張っているのだから！！！
そんな攻め子は吉野塾という塾のメンバーに申し込みをして勉強しています。
他の宅建のテキストと比べて薄いので、初学者の方や2回目以降のかたなんかも取り組みやすいと思います。
これだけやっても多分、合格はできません。
これはあくまでもテキストとして使い、
問題集・過去問でアウトプットを繰り返すことが合格への近道なのではないかと思います。
代理・・・信頼できる人に代わりに契約をしてもらう。試験で出るのは任意代理
代理制度・・・契約を本人の代わりにすること。（裁判は弁護士、登記は司法書士にお願いするなど）
代理行為の要件の問題点
原則）代理人自身のためにした契約とみなされる。例外）相手が代理人ということを知っていた場合や過失で知らなかった場合は本人の行為としてみなされる。②代理行為の瑕疵・・・代理人が詐欺や脅迫に合った場合代理人を基準に半だなする。取り消しするか否かは本人が決める。③行為能力・・・代理人にしていた人が認知症になってしまった←改正点！！！原則）本人は代理人が認知症だからといって代理人の行為を取り消すことはできない例外）本人が制限行為能力者で法定代理人となったBさんが認知症になってしまった場合は取り消しできる。
復代理人・・・代理人の代理人。本人の許諾がある場合ややむを得ない時に立てることができる。
自己契約・双方代理・・・代理人が相手方となる行為や、A,B双方の代理人となること
原則）禁止。どちらかの利益を追求すればどちらかが損する。自分が相手方となると本人が損するから。
例外）本人が「いいよ」って認めるとき、司法書士の登記申請などの債務の履行はOK
代理権の濫用・・・本人の利益ではなく、自己の利益や他人の利益のために行為をすること。★改正点！！
原則）有効
例外）相手が代理人の目的を知っていた、もしくは知ることができた（悪意・善意有過失）は無権代理として無効になる。
代理権の消滅・・・ほしは消滅、だしは後（ゴロ合わせ）
本人側の事情・・・本人の死亡、本人の破産
代理人側の事情・・・代理人の死亡、代理人の破産、代理人が成年被後見人になった
無権代理・・・代理権ないのに行為やっちゃうこと！頻出！！
・代理権のない人が代理人と偽って取引をする
・抵当権設定の代理権を与えたのに、不動産売買の契約をしちゃう（権限外の行為）
基本無効（本人に迷惑がかかるから）だけど、本人が「いいよ」って追認すれば有効になる。
無権代理と相続
①無権代理人が死亡したら・・・本人が無権代理人を相続したら、無権代理人の行為を拒絶できる。
②本人が死亡・・・無権代理人が本人を相続したら無権代理人の行為は当然に有効。
無権代理人と取引をした相手方の手段・・・相手を守る
| ①催告権 | ②取消権 | ③責任追及権 | ④表見代理の主張 | |
|---|---|---|---|---|
| 主な要件 | 相手方の善意悪意は問わない | ①相手方が善意 ②本人が追認していないこと | ①相手方が善意無過失 ②無権代理人が制限行為能力者でないこと | ①相手方が善意無過失 ②表見代理3種類型のどれかに該当 |
| 効果 | 相手方は本人に催告できる。期限内に返事がない場合は無効 | 無権代理の効果は本人には及ばない | 無権代理人は相手方の選択に従い「履行責任」か、「損害賠償責任」を負う | 相手方は「これは有効である」と主張できる |
表見代理・・・本人に落ち度があるから相手方をスーパー保護する
どれも本人がもっとしっかりしていれば防げたことという前提から、相手を保護する。
| 代理権授与表示の表見代理（相手は委任状を見せられた） | 権限外の行為の表見代理（抵当権の設定しか与えてないのに売買してきた） | 代理権消滅後の表見代理（代理人が破産して代理としての資格がないまま契約） | |
|---|---|---|---|
| 要件 | ①相手方が善意無過失 ②本人が相手方に代理だと伝えていたが本当は代理権を与えていなかった | ①相手方が善意無過失 ②代理人が代理権の範囲外の行為をした | ①相手方が善意無過失 ②代理人の代理権が消滅した後権限内の行為をしたこと。 |
| 効果 | 相手方は無権代理が有効であると主張できる | 相手方は無権代理が有効であると主張できる | 相手方は無権代理が有効であると主張できる |
時効・条件・期限・・・他人のものも占有してたら自分のものになったり、借金がチャラになったりする。時効を定めないとキリがないから。
取得時効
①占有の開始時に善意無過失・・・10年間所有の意思をもって他人のものを占有すれば自分のものになる。※途中で悪意となっても占有開始時が善意ならＯＫ
②占有の開始時に悪意または善意有過失・・・20年間所有の意思をもって占有すれば自分のもの。
「これは私のものだ！」という意思が所有の意思。アパート賃貸は、「借りる」という契約だから、所有の意思のない占有となります。
占有は、引き継ぎＯＫ。相続や売買によっても承継できる。
消滅時効・・・改正あり。
①債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき
②権利を行使できるときから10年間行使しないとき。（死んだらあげるという約束など）
債権以外の財産権（地上権・地役権）は20年で時効。所有権は時効によって消滅しない。
時効の完成猶予・事項の更新等★改正点！！
時効の完成猶予・・・時効完成を一時的に止めること。
時効の更新・・・時効期間をリセットさせること。金融マンお馴染みのゼロクリア。
時効の完成猶予、更新はどうしたらできる？？？
①裁判上の請求・支払い督促（債権者がやること）
裁判上の請求や支払い督促をすれば、それが完了するまでは時効をストップできる。（内容証明郵便を送るなど）
裁判によって権利が確定したら、時効は更新＝リセットされ1からスタートになる。
②承認（債務者がやること）
承認があると時効は更新＝リセット（借金の一部を支払うなど）
③時効の効力
時効はその起算日にさかのぼって効力が発生。→時効で土地を得たら、占有開始時からその人のものということになる。
④時効の利益の放棄
時効完成前にあらかじめ放棄することはできない。
時効完成後に債務者が時効完成に気づかず借金を返済し、債務を承認したのに、やっぱり時効だからなしねはダメ。
条件・期限
①条件・・・宅建では停止条件！「宅建に合格したら別荘をあげるよ」
やっぱりあげないはダメ。やっぱりあげないってなったら、宅建にごうかくしたものとみなされる。この権利は処分や相続もできる。
②期限
確定期限・・・○年〇月〇日
不確定期限・・・死んだときに相続させるなど、絶対に起こるけど、時期が確定していないもの。
相隣関係・・・たまに出る程度。さらっと。
隣地通行権・・・袋地（他人の土地に囲まれて公道に通じない他人の土地）の所有者は通行のために他人の土地（囲繞地）に最低限（損害が最も少なく）で通行できる。
境界線の設置及び費用・・境界線の設置費用は折半。測量費用は広さに応じて分担。
竹木の枝および根の越境・・・隣の家の枝はお願いして切ってもらう。根っこは勝手に切ってＯＫ
目隠し・・・境界線から１Ｍ未満の窓や縁側には目隠しをつけなければいけない。
共有・・・民法は共有が大嫌い。トラブルになるから。アイドルに恋人がいるとキレる心理と一緒。
持ち分・・・各共有者の所有権割合。家を買うのに父が４00万、母が200万、私が100万出したら・・・父4/7 母2/7 私1/7
自分の持ち分は自由に処分できる。
共有者の一人が共有物の持ち分を放棄・共有者の一人が身寄りがなくて死亡（相続人・特別縁故者がいない）すると他の共有者のものになる。
※通常相続人や特別縁故者がいない資産は国庫にいくが、共有物は共有者に行く。
共有物の使用方法・・・共有物全体をその持ち分に応じて使用できる。（父が4日、母が2日、私が1日）
共有物の管理方法・・・持ち分に応じて管理費を支払う
共有物に関する共有者の権利
| 概要 | 要件 | 具体例 | |
|---|---|---|---|
| 保存行為 | 共有物の現状維持のための行為 | 共有者が単独で可能 | ・修繕行為 ・第三者による妨害排除請求 ・持分権に基づく損害賠償請求（自分の分だけ請求） |
| 管理行為 | 共有物の変更に当たらない程度の利用をする行為 | 共有者の持ち分の過半数で決める。（人数ではなく持ち分比率） | ・共有物の賃貸借契約及びその解除 |
| 変更行為 | 共有物の主要な部分・用途へ甲する行為や売却等の他の共有者に重大な影響を及ぼす行為 | 共有者全員の同意が必要 | ・農地を宅地に変更 ・共有物全体の処分（売却など） ・共有物の増築・改築・取り壊し |
攻め子
共有物の分割・・・共有状態をやめること。最長で5年間分割しない旨の契約もできる。共有者に買い取ってもらったり、売ってお金で分けたり土地を分けたり。
不動産物権変動・・・戦うためには登記が必要！！
不動産物権変動とは・・・所有権の権利（物件）が発生・変更・消滅すること。
当事者同士の場合はの意思表示のみ（口約束）でＯＫ、当事者以外の第三者に物権変動を主張するには対抗要件（第三者と争うときの武器＝登記）が必要
例）二重譲渡の場合・・・第三者同志の場合は先に登記をした方が勝ち。売買をした売主に対しては登記なくても主張ができる。
例）相続の場合・・・Ａ→Ｂに売却、Ｃが相続人の場合。
ＢとＣは当事者の関係となり、登記がなくても対抗できる。
①不法占拠者・・・登記なくても所有権主張できる。不法占拠者が悪いから。②背信的悪意者・・・悪だくみを考えている悪い人には登記なくても勝てる。
→背信的悪意者からの転得者は、その人自身が背信的悪意者に該当しなければ登記を先にした方が勝つ。
③無権利者（権利が全くない人）・・・地面士師みたいな人
無権利者には登記がなくても勝てる。これは、真の所有者を保護するための措置。無権利者に騙されて購入した〇水ハウスは保護されなかったね！！
| ～「前」の第三者との関係 | ～「後」の第三者との関係 | |
|---|---|---|
| 取消（錯誤） | 善意無過失の第三者には対抗できない | 対抗関係 |
| 取消（詐欺） | 善意無過失の第三者には対抗できない | |
| 取消（脅迫） | 第三者（善意悪意問わず）対抗できる | |
| 時効 | 当事者の関係 | |
| 解除 | 当期を備えた第三者には対抗できない |