Fラン卒メガバンク行員が宅建取得への道【権利関係①】

こんにちは、Fラン卒メガバンク行員攻め子です。

6月のFP1級の実技が中止となり、がっかりしています。

今は交代勤務で体力も余っているので、宅建の勉強をしてみます。

今年の試験はあることを祈って・・・

まずは、権利関係のテーマからやってみます。

テキストは、吉野塾の出るとこ集中プログラムよりやってみます。

テキストはコレ！

制限行為能力者

1. 未成年者（20歳未満で未婚）
2. 成年被後見人（認知症などの判断能力がない人）
3. 被保佐人（判断能力が著しく不十分な人）
4. 被補助人（判断能力が不十分な人）

①未成年者

原則）親の同意なしで勝手に契約したら取り消しできる。

例外）１、親が未成年者の代理人として契約

２、借金の返済を免れる行為などの、単に権利を得たり義務を免れること

３、許可された営業行為

②成年被後見人

原則）ほぼ取り消しできる

例外）日用品の購入などの日常生活に関する行為

③被保佐人

原則）重要な財産上の行為＝いわゆるお金に換算するとでかいし、不利になりうる行為は、保佐人の同意なしに契約できない。

重要な財産上の行為を勝手にした契約は取り消しOK。

重要な財産上の行為・・・借金の保証人になる、不動産取引、相続の承認や拒絶、贈与の拒絶、家の新築や修繕、期間3年超の賃貸借

④被補助人・・・ほぼ一人で行動できる人

被補助人は本人の同意があって初めて同意権か代理権または両方付与される。ほぼ一人でできるし、取り消しできない。

保護者

法人が保護者となることもOK。

保護者が成年被後見人の住んでいる家を売却するには家庭裁判所の許可が必要。（つまり、基本しちゃいけない）

ウソはダメ

制限行為能力者があたかも行為能力者のふりをしてした契約は取り消しできない。

18歳なのに、20歳以上とうそをついたらNG！

意思表示

善意と悪意の前提

善意・・・知らないこと

悪意・・・知っていること

善意無過失・・・知らないことに対して落ち度がないこと

心理留保＝冗談とかウソ

A「この100万円あげるよ」

B「マジ！？ありがとう！！」

原則）有効。冗談を言った本人が悪いから。

例外）無効。冗談だと分かっている場合や、Bに落ち度がある（100万円貰えるなんてありえないだろ）場合

では、第三者のCさんが登場したら？

A「この土地1万で売ってもいいぜ」

B「マジ！？Aさんありがとう！Cさん、この土地100万で売るよ」

C「100万ですね。買いますわ」

A「ちょっと待って！土地1万で売るなんて冗談に決まってるじゃん！！」

この場合、CさんがA、Bのやり取りを知らない善意ならAさんの負け。　　←2020年度改正点！！

過失の有無は関係ないので注意。

錯誤＝ああ、勘違い。【めちゃめちゃ大事】

A「妻Bごめん、俺はXさんと一緒になりたいんだ。この不動産を財産分与でやるから離婚してくれ。税金はかからないから。」

B「わかった。税金払わなくていいのね。私は不動産をもらって新たにスタートを切るわ」

結果・・・Aさんに譲渡税発生。

A「税金がかからないと思ったから譲渡したんだけど！こんなの無効だ！！！」

これは実際に最高裁で争われた事例だそうです。

原則）その勘違いの要素（購入するものや金額）が一般常識に照らし合わせて重要であるなら取り消しOK

※相手が勘違いしているってわかっている場合や、お互いに勘違いしていたらもちろん取り消しOK

①Aを買いたかったのに間違えてBって言っちゃった（表示の錯誤）

②上の事例で、税金がかからないって確認して譲渡したのに実際は課税された（動機の錯誤）

→きちんと確認したということを表示していないと認められません！！（勘違いかどうかは本人にしか分からないから）

例外）勘違いした本人に重大な過失がある場合は取り消しできない。

では、これに第三者が登場したら？

善意無過失なら取り消しできません！！

虚偽表示＝ウソ契約

A「コロナショックで売り上げ減ってローンが返せない」

B「じゃあ、差し押さえされる前に名義人を私Bにしちゃえば！？Bにすれば銀行は差し押さえできないよね。」

原則）AB間のやり取りは無効

これに第三者のCが登場したら？

B「この物件素敵じゃない！？1000万でどう？」

C「それは安くていいですね。買います！」

Aは善意の第三者Cに負けます。

さらに転得者の登場！

C「この物件、1200万で買いませんか？」

D「いいですね、買いましょう。（本当はAB間ではウソ契約なの知ってるけど）」

Cが善意でDが悪意の場合でも、一人でも善意がいればAの負け。←試験でよく出るパターン

Cが悪意でDが善意など、登場人物に善意が一人でもいればウソ契約でも有効になります。

公序良俗に反する行為・意思無能力者の行為（泥酔者）

ALL無効！

詐欺・脅迫＝ダマされた！オドされた！

原則）取り消しできる。・・・取り消さない選択もできるということ。

第三者が登場したら？

①詐欺・・・善意無過失の第三者ならAの負け

②脅迫・・・誰が来ようとAの勝ち。脅迫された人を守ろう！

まとめ

今日の分野は登記要件関係なし。

民法は理解が大事！

今年は民法大改正があったので、改正点はしっかりと覚えるべし。

暗記というよりは理解の試験。

過去問いて、なぜ正解なのか、なぜ不正解なのか理由付けして覚える。