こんにちは、攻め子です。
宅建の学習は試験、過去問復習と民法に力を入れていたところ、
宅建業法に追い付けなくなりそうになったので宅建業法に入った次第です。
今日も吉野塾のテキストをまとめていきたいと思います。
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宅建業・宅建業者の定義
宅地建物取引業に該当する行為をする場合、免許が必要。
宅地とは？
①建物の敷地に供せられる土地のこと。
※今は建物がなくても、将来建物を建てる可能性がある土地は宅地！②用途地域内の土地例外）道路・公園・河川・広場・水路（ゴロ合わせ：どこが洪水？）
※今は建物がなくても、将来建物を建てる可能性がある土地は宅地！②用途地域内の土地例外）道路・公園・河川・広場・水路（ゴロ合わせ：どこが洪水？）
建物とは？
屋根・壁・柱があるものは建物。
アパート・マンションの一室や倉庫も建物
アパート・マンションの一室や倉庫も建物
取引とは？
| 売買 | 交換 | 貸借 | |
|---|---|---|---|
| 自ら当事者となり | 〇 | 〇 | × |
| 代理して | 〇 | 〇 | 〇 |
| 媒介して | 〇 | 〇 | 〇 |
※マンション管理業・マンション建設業・不動産賃貸業・転貸（サブリース）・宅地造成業は宅建業の免許不要
業とは？
反復継続して取引すること。個人レベルでの取引は業に該当しない。過去問にて、確認すべし！
分譲・・・業に該当する。
分譲・・・業に該当する。
宅建業者に関する特則
国等・・・免許不要で宅建業できる。
信託会社等・・・免許不要だが国土交通大臣に届け出が必要。（宅建業よりもも厳しい目線で登録をしているから）
破産管財人・・・免許不要。営利目的じゃないから。
みなし宅建業者・・・相続によりみなし宅建業者となった者は、継続中の取引について結了するまではみなし宅建業者として取引できる。
※免許は一代限り！！！
免許制度・各種届出
免許権者・・・知事・大臣
事務所・・・本店・支店★本店は宅建業を営んでなくても必ず事務所！！！
※案内所（モデルルーム）は事務所じゃない！
知事免許（1つの都道府県内に事務所が設置されているケース）
大臣免許（複数の都道府県に事務所が設置されているケース）権限の差異なし。全国どこでも宅建業可能。免許の有功期5年
大臣免許（複数の都道府県に事務所が設置されているケース）権限の差異なし。全国どこでも宅建業可能。免許の有功期5年
免許証の返納・・・有効期限切れの場合は免許証を見れば期限切れが分かるから免許証を見ても失効かどうかわからない場合に返納が必要。
免許替えにより従前の免許が効力を失った時
免許取り消し処分を受けた時なくした免許証を発見したとき廃業の届け出をするとき
免許取り消し処分を受けた時なくした免許証を発見したとき廃業の届け出をするとき
免許の更新（有効期間満了後）
有効期間満了の90日から30日前までに更新。（更新してくれてサンキュー）
業務停止処分期間中でも更新可能。
行政の手続きの遅れで更新できない場合は有効期間が延長される。
業務停止処分期間中でも更新可能。
行政の手続きの遅れで更新できない場合は有効期間が延長される。
免許換え
知事免許から国土交通大臣免許への変更が生じたら免許替えしないといけない。
宅地建物取引業者名簿・変更の届出
宅地建物取引業者名簿の登載事項の一部に変更があった場合は変更の届出が必要。
一般の閲覧に供される。
事務所の住所変更は変更の届出いるけど、宅建士の住所変更は不要。
①～④に変更があった場合、30日以内に変更の届出が必要。※事業の変更は届け出不要
一般の閲覧に供される。
| 宅建業者名簿 登載事項（一部抜粋） |
|---|
| ①商号または名称 |
| ②事務所の名称および所在地 |
| ③法人業者の場合、役員・政令使用人の氏名※非常勤を含む取締役・監査役 |
| ④事務所ごとに置かれる専任宅建士の氏名★住所・本籍は載らない！！！ |
①～④に変更があった場合、30日以内に変更の届出が必要。※事業の変更は届け出不要
廃業等の届出
| 届出事由 | 届出義務者 | 届出期限 | 免許失効時期 |
|---|---|---|---|
| 死亡（個人） | 相続人 | 死亡の事実を知った日から30日以内 | 本人死亡時 |
| 合併消滅（法人） | 消滅した法人の代表役員出会った者 | それぞれの事由が生じた日から30日以内 | 合併消滅時 |
| 破産 | 破産管財人 | 届出時 | |
| 合併・破産以外で解散（法人） | 清算人 | ||
| 宅建業の廃止 | 代表者 |
免許欠格・・・時間をかけて理解が必要。暗記ではダメ！！
免許の欠格事由
①破産者（復権を得ていない）・心身の故障があるもの
※復権を得れば直ちに免許を受けることができる。
②悪質行為による免許取り消し処分・・・免許取り消し処分＋5年間欠格（法人は法人と一定の役員）
a不正手段で免許を取得した
b業務停止処分の事由に該当し、情状が特に重い
b業務停止処分の事由に該当し、情状が特に重い
c業務停止処分に違反（業務停止中に仕事した）
※一定の役員とは、聴聞公示の日前60日以内に役員であった者。
処分逃れのために廃業したり合併で法人を消滅することはダメ！！！
やったら、その日から5年を経過しなければ免許を受けることができない。
③刑罰関係
a禁錮以上の刑に処せられたもの（禁錮・懲役が対象）
b宅建業法の規定に違反したもの、警報の一定の罪を犯し、罰金刑に処せられた者
※刑法の一定の罪とは、傷害罪・現場助勢罪・暴行罪・凶器準備集合罪・凶器準備結集材・脅迫罪・背任罪（狂暴少女ハイ！結集）ゴロ
b宅建業法の規定に違反したもの、警報の一定の罪を犯し、罰金刑に処せられた者
※刑法の一定の罪とは、傷害罪・現場助勢罪・暴行罪・凶器準備集合罪・凶器準備結集材・脅迫罪・背任罪（狂暴少女ハイ！結集）ゴロ
禁錮以上、罰金（宅建業法・刑法違反）は欠格事由
●執行猶予
a・bに関して執行猶予が付された場合、執行猶予中も欠格事由となる。
ただし、執行猶予期間が満了すれば、直ちに免許を受けることができる。
a・bに関して執行猶予が付された場合、執行猶予中も欠格事由となる。
ただし、執行猶予期間が満了すれば、直ちに免許を受けることができる。
④暴力団員
暴力団員は免許受けられない。暴力団員で亡くなった日から5年を経過していない場合も免許を受けられない。
⑤不正行為をしたもの・不正行為等をすることが明らかな者
免許申請前5年前に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者や宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合。
⑥未成年者
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者はその法定代理人が①～⑤のいずれかに該当する場合免許を受けることができない。
本人が該当したらダメ
・婚姻した未成年者
・行為能力を有する未成年者
・行為能力を有する未成年者
未成年者本人＋法定代理人が該当したらダメ
行為能力を有しない未成年者
⑦役員等の欠格事由
役員または政令市容認が①から⑤のいずれかに該当する場合は免許を受けることができない。
※従業員が欠格は法人は欠格にならないけど、役員や政令使用人が該当したら法人は免許欠格。
※従業員が欠格は法人は欠格にならないけど、役員や政令使用人が該当したら法人は免許欠格。