Fラン卒メガバンク行員宅建取得への道～法令税等③国土法、宅造法、区画整理法、農地法～

こんにちは、Fラン卒メガバンク行員の攻め子です。

法令税等も残りわずか！８月中には学習範囲を終わらせて、９月からはひたすらアウトプットしたいです。

国土利用計画法・その他諸法令

国土利用計画法・・・目的は、地価の高騰を抑制するため。事後届を中心に学習！

事後届出

土地売買等の契約を締結した場合、土地に関する権利の移転または設定を受けたもの（権利取得者）は

その契約締結した日から２週間以内に市町村長を経由して、都道府県知事に届け出る。

該当するもの・・・売買契約、交換契約、権利設定の対価がある地上権・賃借権の設定（保証金や礼金があるもの）

該当しないもの・・・抵当権設定契約、贈与契約、相続、遺贈、遺産分割、時効取得

※停止条件が付いている契約も土地売買等の契約に該当。

①面積例外事後届け出不要のもの・・・ゴロは、２×５＝１０

a市街化区域→２０００㎡未満

b市街化調整区域・非線引き都市計画区域→５０００㎡未満

c都市計画区域外→１００００㎡未満

※権利取得者が取得した面積で判断する。

②その他の例外

a当事者の一方または双方が苦に、地方公共団体

b農地法第三条の許可を受ける場合

c農事調停法による調停による場合

事後届出の手続き

権利取得者が契約を締結した日から起算して２週間以内に行う。

●主な届け出事項

当事者双方の氏名・住所・契約締結年月日、取得後の土地の利用目的、対価の額等

●勧告・・・届け出があった日から３週間以内

→都道府県知事は事後届け出があった場合、利用目的を審査し、利用目的の変更について勧告できる。

・勧告に従わない場合・・・公表できる

・観光に従った場合・・・必要があると認めるときは土地に関する権利処分のあっせんその他の措置を講ずるよう努める。

●助言・・・勧告より優しいやつ

土地の利用目的について必要な助言ができる。公表はされない。

事後届け出をしなかった場合

・契約自体の効力は有効。

・罰則・・・６カ月以下の懲役または１００万円以下の罰金

その他諸法令

●都道府県知事の許可が必要なケース

●都道府県知事以外の許可等が必要なケース

宅地造成等規制法・・・工事によるがけ崩れ防止

宅地造成に伴うがけ崩れまたは土砂の流出による災害の防止のための規制。

・許可制度

・届出制度

・宅地の保全義務等

宅地造成工事規制区域・・・知事が指定

宅地造成に伴い災害が生ずる恐れが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域。

●許可制度★★★

規制区域内で宅地造成に関する工事をする場合は工事に着手する前に都道府県知事の許可が必要。

①②以外は宅地

造成宅地防災区域・・・すでに造成されている宅地で地震など危険性の高い宅地の安全確保のため指定されるもの。

●指定

都道府県知事は、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生の恐れが大きい一段の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

宅地造成工事規制区域内には指定することができない。

●指定の解除

知事は、指定の事由がなくなったと認めるときは造成宅地防災区域の指定を解除する。

土地区画整理法・・・ぐちゃぐちゃの土地をちょっとずつ差し出してもらって綺麗にしよう

●減歩と換地処分

①減歩・・・土地所有者が無償で一定割合の土地を提供すること。

※土地を無償で提供したとしても、事業後の宅地は通常地価が上昇するため、損失は生じない。

②換地処分・・・事業（工事）後の新しい宅地のこと。

従前の宅地＝事業前、換地処分＝換地を交付すること

●施行者・・・個人、土地区画整理組合、区画整理会社、公的機関

①土地区画整理組合の設立

宅地の所有者、借地権者が７名以上共同して定款及び事業計画を作成。

知事の認可を受けて事業を行う。

②強制加入

設立認可後、施行区画内の宅地の所有者、借地権者は、すべて組合員。

③換地計画・・・減歩や換地の内容を定めること。

施行者は、換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。

従前の宅地と換地との価格に不均衡が生じる場合は、清算金が定められる。

●保留地・・・施行者が第三者に売却して事業の費用に充てるため確保する土地。

●認可後の制限

設立の認可の公告があった後、換地処分の公告があるまで（工事が始まってから終わるまで）の間は施行者の事業の障害とならないようにする。

・土地の形質の変更（造成工事）

・建築物その他の工作物の新築等

・重量５トンを超える物件の設置、堆積

には、知事の許可が必要。

●仮換地

換地処分がされるまでの間時間がかかるから、事業を進める間は宅地等を必要に応じて仮の換地として指定できる。

仮換地の指定は従前の宅地の所有者及び仮換地となるべき宅地の所有者に一定時効を通知する。

図のように、所有権が仮換地だと分離され、換地処分がされてやっと処分できるようになる。

処分権自体は甲土地に残るため、甲土地の処分はできる！！！

※使用または収益日を別日に定めることもOK

●換地処分・・・従前の宅地所有者に換地を割り当てる処分。区画整理終了の合図。

①換地処分の時期・方法・公告

区域の全部について事業の工事完了後に遅滞なく換地処分する。定款等に別の定めがある場合は工事が完了する以前においても換地処分OK

関係権利者に換地計画で定められた関係事項を通知することにより行う。

換地処分後はその旨を知事に届け出る、その後知事がその旨を公告する。

②換地処分の効果

・権利関係・・・公告のあった日の翌日から従前の宅地とみなされる。

※地役権は残るけれど、必要が亡くなった場合は消滅する。

・保留地・・・公告があった日の翌日に施行者が取得。

・設置された公共施設…市町村管理

③登記・・・施行者が変動に係る登記の申請を行う。原則子の登記がされるまで他の登記できない！！

農地法・・・客観的に現状で農地なら農地。

国内の農業生産の基盤である農地を守るための法律！

登記上では宅地でも、現状農地として利用しているなら農地！！

採草放牧地・・・牧場などの農地以外の土地。家畜の放牧に使われたり。

●権利移動・・・所有者の変更。抵当権設定は権利移動じゃないけど、競売で落札されたら所有権の移動になる。

●転用・・・農地を宅地に変更する行為。

３条・・・権利移動＝農業委員会の許可

●原則・・・農地・採草放牧地を権利移動するには農業委員会の許可が必要。

●例外＝許可不要

●無許可で行った場合

無効。罰則３根に科の懲役または３００万以下の罰金。

４条・・・転用

●原則・・・農地を農地以外に転用する場合は都道府県知事の許可が必要。国・都道府県でも必要だけど、協議が成立すれば許可があったものとみなされる。

●例外＝許可不要

●無許可・罰則

無許可で行った場合、原状回復命令等を受ける。罰則は３年以下の懲役または３００万円以下の罰金の対象。

５条・・・権利移動+転用

●原則・・・転用目的での権利移動は原則都道府県知事の許可が必要。国・都道府県が相手でも必要だけど、協議が成立すれば許可があったものとみなされる。

●例外＝許可不要

●無許可で行った場合

無効。無断で転用した場合は原状回復命令等を受ける。罰則３根に科の懲役または３００万円以下の罰金の対象。

賃貸借

●対抗力・・・登記していなくても、引き渡しがあれば第三者に対抗できる。

●存続期間・・・最長５０年。更新可能。更新後の期間も最長５０年。

農地法まとめ