Fラン卒メガバンク行員宅建取得の道～法令税等①都市計画法

こんにちは、Fラン卒メガバンク行員の攻め子です。

いつの間にか8月！！

今月中には学習範囲を終えて問題演習に入りたい次第です。

今日は、都市計画法。過去問解いてみて思ったことは、苦手だなということ。

暗記要素が強いみたいですので、抑えるところは抑えていきたいです＞＜

今日も吉野塾のこのテキストでやっていきます！

都市計画法１

都市計画区域（原則都道府県が指定）

都市計画区域は、街づくりを行うエリアの事。

一体の都市として総合定期整備・開発・保全する必要がある区域に指定。

都市計画区域の指定は、行政区画とは関係なく行われる。（A市とB市にまたがって指定）←繰り返し過去問で出ている文言！！

準都市計画区域（都道府県が指定）

街を積極的に作らないエリア！

高速道路のインターチェンジ付近などのエリアで乱開発を防ぐ感じ。

街の開発や、大きな建物を建てる都市計画は定められない。

ニセコ・大宰府などらしい。

区域区分（おおざっぱなプラン）

区域区分・・・市街化区域と市街化調整区域を定める都市計画。

地方によっては、区域区分を定めないこともできる。（非線引き都市計画区域）・・・秩父とかあえて定めないこともできる。

①市街化区域（より積極的な開発・街づくり）

既に市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先てっかつ計画定期に市街化を図るべき区域

②市街化調整区域（農地・自然を大切にする区域）

市街化を抑制すべき区域

地域地区（より細やかなプラン）

大きく分けて、用途地域と補助的地域地区の２つ！

都市施設（単体）＝インフラ

道路・公園・下水道などの公共施設を整備するための都市計画。

①都市施設を定める場所

原則として都市計画区域内において決定される。

ただし、道路や鉄道、ダムの建設など、特に必要がある場合は例外として都市計画区域外にも決定できる。

②道路・公園・下水道・義務教育施設の特則

市街化区域および区域区分が定められていない都市計画区域（非線引き都市計画区域）については、

少なくとも道路・公園・下水道を定め、用途地域のうち住居系用途地域については義務教育施設も定める。

市街地開発事業・・・エリアを総合的に開発するもの

多摩ニュータウンなどの商業施設や住宅・道路等を「総合的・一体的」に作る計画。

市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域内（非線引き都市計画区域）にて行われる。

都市計画施設の区域内ｍたは市街地開発事業の施工区域内の制限

１事業の流れ

計画決定→事業認可→工事完了

２計画レベルの制限（都市計画事業の認可の告示前）

都市計画施設の区域または市街地開発事業の施工区域内においては、計画に支障が出ないように、一定の行為が制限される。

原則）建築物の建築・・・千路の許可が必要

例外）許可不要

①軽易な行為

②非常災害のための必要な応急措置（震災時の仮設住宅）

③都市計画事業の施工としての行為

３実行レベルの制限（事業認可後）

認可の告示後は、都市計画事業に名前が変わる！

原則）知事の許可が必要。例外はなし！

①建築物の建築②工作物の建設③土地の形質の変更等

※非常災害のための応急措置であっても、工事中は危険だから、知事の許可が必要！！

地区計画等

地区計画は、基本的に都市計画区域内において定めることができる。（歌舞伎町）

①地区整備計画

②再開発等促進区（東京ミッドタウン・六本木ヒルズ）

③開発整備促進区

第二種住居地域。淳住居地域・工業地域等の区域の地区計画。

アウトレットモールやアミューズメント施設等の大規模な商業施設を設置できるエリア。

④地区計画の区域内の制限

１建築物の建築、２工作物の建築、３土地の区画形質の変更等は行為に着手する30日前までに市町村長に提出。

例外・・・１非常災害のための応急措置、②都市計画事業の施行

田園住居地域内の制限

市町村長の許可が必要

①土地の形質の変更

②建築物の建築その他の工作物の建設

③土石その他の政令で定める物件の体積

許可不要の例外・・・①通常の管理行為・軽易な行為②非常災害のための必要な応急措置③都市計画事業の施工として行う行為

都市計画法３

開発行為＝土地の工事＝知事の許可が必要

①開発行為の定義

主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をすること。建物を建てる行為は開発！！

②特定工作物とは

・第一種特定工作物（コンクリート工場をイメージ）

コンクリートプラント、アスファルトプラント。クラッシャープラント（面積制限なし）

・第二種特定工作物

aゴルフコース（面積制限なし）

b１Ha（１００００㎡）以上の野球場、テニスコート、陸上競技場、遊園地、動物園等

③例外規定（開発許可不要）

◆面積例外※市街化調整区域は面積例外なし。

覚え方・・・イトミミズ（ゴロ）

a市街化区域・・・1000㎡未満

※特に必要があるときは、300㎡まで引き下げることもできる。

b非線引き都市計画区域・・・３０００㎡未満

c準都市計画区域・・・3000㎡未満

d都市計画区域および準都市計画区域外の区域・・・10000㎡未満

◆農業漁業系例外

農林漁業の用に供する建築物（畜舎・サイロ・音質等）または農林漁業を営む者の居住用建築物の建築を目的とする開発行為は許可不要。

※市街化区域には農林漁業例外は存在しない！！！

◆公益例外

開発行為の規模や場所を問わず開発許可不要。

a駅舎その他の鉄道施設

b図書館

c公民館

d変電所

e都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業等の施行として行う開発行為

f非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為

g通常の管理行為・軽易な行為等

※病院・診療所・専修学校は対象外！！！

開発許可の手続き等

◆開発許可の申請書・添付書類

①申請書の記載事項

開発区域の一・区域・規模・予定建築物等の用途・工事施工者・工事の着手および完了予定年月日等を記載した申請書

②申請書の添付書類

a同意書（開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議・同意書）

b協議書（開発行為により設置される公共施設を管理することになる業者と協議）

◆許可基準

①技術的基準・・・一般的なことを審査

②立地的基準（市街化調整区域でのみ追加される基準）

◆開発許可内容の変更

許可を受けたものが申請記載事項を変更しようとする場合には、知事の許可が必要。

工事着手予定日等の軽微な変更であれば、届出でOK

◆工事廃止の届出

公示を廃止した場合は知事に届け出る

◆地位の承継（開発許可を受けたものの権利の引継ぎ）

・一般承継（相続・合併）・・・そのまま承継OK

・特定承継（土地の譲渡）・・・特定承継人は知事の承認が必要（反社対策）

◆公共施設の管理

原則）工事完了公告日以降は市町村管理。

例外）他の法律に基づく管理者が別にある場合、協議により管理者について別段の定めをした場合

◆用途地域が定められていない土地の区域に関する制限

必要があるときは、細かく規制することができる。

建築制限（開発区域内）

①工事完了公告前（工事中）の建築制限・・・原則禁止。

例外

②工事完了公告後（公示後）の建築制限・・・予定していたものを建てないといけない

例外

建築制限（開発区域以外）

市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域の建築制限（開発行為しなくても建築できるラッキーなケース対策）

建築制限

原則）知事の許可がなければ開発行為はできない！

例外）許可が不要

a農林漁業の用に供する建築物、農林漁業を営む者の居住用建物

b駅舎・図書館・公民館・変電所等

c都市計画事業等の施行として行うもの

d非常災害のため必要な応急措置として行うもの

e仮設建築物の新築等

以上！！